[摘要] 易ju研究院10月26日发布的报告显示，其监测的100个城市新房成交均价同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。?
热度正在消散。
易ju研究院10月26日发布的报告显示，其监测的100个城市成交同比增幅已连续14个月保持收窄态势，房价环比下跌的城市数量在近两个月有所增加，9月升至31个。9月份的楼市库存规模明显增长，属于近45个月以来首次显著攀升。
市场“秋意浓”
今年9月，易ju研究院监测的100个城市新建成交为13082元/平方米，环比增长1.0%，同比增长7.7%。100城房价在连续12个月超过1.2万元均价后，首次突破1.3万元/平方米。
从历史数据可以看出，9月百城成交同比上涨7.7%，增幅较之前明显回落。报告称，百城房价同比上涨曲线在2017年7月创下历史新高，达到27.6%，随后持续收窄，截至今年9月，房价已连续14个月保持同比增幅收窄态势。
另外，其监测的100个城市新建库存总量为43488万平方米，环比增长2.9%，同比减少5.5%。
易ju研究院智库中心研究总监严跃jin在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，观察历史数据，2015年1月份以来，100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有，但下跌的趋势不改。而今年9月份库存规模明显增长，是45个月以来首次显著攀升。
对于当前库存规模上升，他表示，至少今年第四季度可能会延续。因为第四季度很多城市推盘节奏确实加快，而市场销售又不到位，这个时候库存积压是必然的。积压的情况下，房价也容易受到牵制。对于库存上涨来说，利好点在于房价确实受到抑制了。但是从的角度看，好不容易面临证发放节奏加快，但是却发现，其又迎来了一轮下跌和的阶段。
“房价涨幅收窄、库上升，应该会成为今年第四季度的的主题。”房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一方面，大多数在调控城市上并没有放松，反而有收紧的迹象。另外，当前跟货币不断收紧，房企会面临偿还债务压力。因此，在销售比较缓慢的情况下，房企的资金链可能会相对紧张，会快速销售，以此作为主要的资金来源。
从统计局数据来看，一二线大部分城市在持续的调控高压下，市场下行压力较大，部分三降温明显。在市场下行状态下，大多数三四线城市销售面积下跌，导致房价涨幅收窄，后期下跌概率较大，同时在供应端，各城市纷纷加大推出力度，加上严厉打击房企违规囤房现象，因此供应不断上涨，下半年库上涨趋势明显。
房价下跌库存上升
楼市的降温已然来临，“”成色不足已是市场共识。
近期楼市受到政策因素的影响，除中央的宏观调控外，“认房认贷”、深圳731新政、上海等“一城一策”，对的精准调控都让楼市出现普遍“降温”态势，大部分主要城市的楼市成交和出让均出现了不同程度的环比下跌。“稳定依然是四季度重点，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场稳定，也意味着不但要控制房价，还会对于地价和预期有稳定要求。”中研普华研究员黄相龙在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
另外，北京、上海、杭州、南京等热点城市的整体库出现了不同程度的上升。以苏州为例，9月库存环比增加了19.01%。截至2018年9月末，主要城市库存总量环比上升9.3%。面对，库存，开始了新一轮的促销战。例如上海有些项目亮出了降价、打折、“员工价”、送车位等促销手段。
中成交量逆势上涨的广州，9月份市场活跃度有所提升的主要原因也是纷纷加快了推货速度，采取降价促销、送车位等方式降低置业门槛。不过，有业内人士坦言，降价促销也并非“安全牌”，一旦引发前期的“不满”，房企品牌也会受到影响。为此，有部分开发商仍选择观望。
相关人士告诉记者，房价下跌，会导致投资热情下降，而市场以及其上下游产业体量极大，因此房企投资的下降会在一定程度上导致经济发展增速放缓，同时会导致城市建设速度减缓。而库上涨会导致开发商资金周转困难，从而限制开发企业的发展规模和速度，因此过多的库存会影响到房产市场的健康发展。目前很多开发企业负债率均较高，对于现金流要求较高，库存量上涨或许会导致部分小型房企因此而破产。
“在多数城市里面，房价下跌、库上升。一旦持续时间超过半年以上，达到一年，那么可能会面临到宏观经济下降的压力，地方政府也会面临着收入下降压力。”谢逸枫表示，最主要的还是债务偿还，包括建设，都会带来压力。因此房价下跌、库存量上升，对会造成不健康的影响，同时对宏观经济地方财政收入也会带来一些弊端的。尤其是库存量，一旦上升的话，地方的财政收入会带来巨大压力。
入手需谨慎
那依据当前来看，是否意味着抄底的机会来了呢？
有业内专家认为，房子不是用来炒的，而是用来自住的，现在风险比历史上任何一年都要大。过去，只要一看到房地产低迷了，房价略有下调了，就是抄底的机会。但是现在即使是国内经济下行压力再大，政府的房地产依然坚持不松动。现在，乃是的效果逐步出现，未来房地产调控还要很长时间。再者，政府调控房地产的目标要搞清楚，就是把房地产去投机化、去杠杆化，防控系统性金融风险，让中国的慢慢挤干净。这就意味着，房地产要去投机化，投机性需求要退出，房价由当地刚需购买力来支撑。这个时候想抄底房地产，那结果肯定是充当了接盘侠。
过去在股市，很多人一看到股指下跌，就嚷着要抄历史大底，一看到政府出利好，就说这是政策底，但这些都远非是大底，股市下跌趋势一旦形成，不跌透了是很难逆转的，真正股市大底是没几个人敢抄的。房价也是如此，前几次是的松动，而现在是要把调控政策执行到底。所以，房地产降温才刚刚开始，盲目抄底肯定是不足取的，风险极大。
目前一二线城市已经经历过一年多甚至两年的调控高压，部分之前涨速较快的城市均出现不同程度的价格回调。从诸葛找fang数据研究中心数据来看，近几个月及部分二线城市二手房已经基本稳定。
同时可以看到，大部分三市场刚开始进入下行状态，而国家调控市场的决心和信息愈发强烈，目的在于打击投机行为，使得市场回归到理性稳定水平。所以未来三四线城市或许仍然会有一定的降价空间，但空间有限，因此可以入手。
谢逸枫表示，2018年房地产销售可能会出现整体性的下降，难以上升，三房价较稳定甚至下跌，而且放松的可能性也很小。在调控期内的情况肯定是不会大面积出现的，但是会逐渐趋于一个稳定的局面而发展，至于对想的朋友条件达到就可以买房，而一心做投资的豪客不建议再下手。
严跃jin告诉记者，单纯看房价和，其实是可以入市。当然适当放缓节奏也没事，到了年底预计方面的节奏会积极和放松配合。若是年底银行放松，那么本身也是具有较好的意义的。
（原文出处：中国产经新闻）
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